EV SAHİBİ OTURDUĞU EVİN ESKİ VE ÇÜRÜK OLDUĞUNU İDDİA EDEREK KİRACISINI TAHLİYE EDEBİLİR Mİ? /
DEPREM TEHLİKESİNİN VARLIĞI KARŞISINDA KİRAYA VERENİN HALİHAZIRDA İKAMET ETTİĞİ EVİN KİRALANANA GÖRE ESKİ OLMASININ KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONLANDIRILMASINDA İHTİYAÇ SAYILIP SAYILAMAYACAĞI ÜZERİNE BİR İNCELEME
Kiraya verenin gereksiniminden kaynaklı sebeplerle, konut veya çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi nedenleri TBK m. 350/1 hükmünde düzenlenmiştir. Bu madde hükmüne göre, kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa anılan madde de belirtilen sürelere göre dava hakkını kullanarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
TBK m. 350/1 hükmünde ihtiyacın kanıtlanması usulüne dair bir belirleme yoksa da Yargıtay zaman içerisinde ihtiyacın kanıtlanması noktasında kimi ölçütler geliştirmiş ve bu ölçütlerin varlığını kararlarında istikrarlı olarak aramıştır. Yargıtay, kararlarında; ihtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliye kararı verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerektiğine hükmetmiştir. İhtiyacın samimiliğinden kasıt; gerçek anlamda ihtiyaç iddiasının arkasında başkaca bir amacın yer almaması, yani dava mağrifetiyle yöneltilen ihtiyacın arka planında kiracının kiraya veren tarafından kötü niyetli olarak tahliyesinin sağlanmamasıdır.
Mülk sahiplerinin daha yüksek kira geliri beklentisiyle, kendi ikamet ettikleri konuta göre daha üstün niteliklerdeki evlerini kiraya verdikleri bilinmektedir. Burada incelememize konu hukuki problem, deprem kuşağında olan ülkemizde, kiraya verenin halihazırda ikamet ettiği evin kiracının evine göre belirgin biçimde eski olmasının kiraya verene bu dava açma hakkını verip veremeyeceğidir. Bir başka deyişle, kiraya veren, deprem tehlikesinin varlığını ileri sürerek halihazırda oturduğu evin eski olduğuna, kiracının kullanımına sunulan dairenin yeni olduğuna, depreme daha dayanıklı olduğuna dayanarak kiralanana ihtiyacı olduğundan bahisle kiralananın tahliyesini isteyebilecek midir?
Burada incelememize konu problem bakımından daha sorunlu ve varlığının saptanması güç görünen ölçütler, ihtiyacın gerçek ve zorunlu olması.
Kiraya verenin halihazırda ikamet ettiği evin depreme dayanıklı olmadığına ilişkin kamu otoritelerince düzenlenmiş bir bilimsel raporun varlığı halinde bu soruya hiç şüphesiz olumlu yanıt vermek gerekmektedir. Zira kiraya verenin oturduğu evin depreme dayanıklı olmadığı, ‘‘çürük’’ olduğu bir kamu otoritesince saptanmışsa kiraya verenin kiralananı tahliye etmekteki esas niyeti dolayısıyla samimi olup olmadığı değerlendirilmeden, ihtiyacın gerçek ve zorunlu olduğu sonucuna varmak gerekir, artık kiraya verenden o kiralananda oturması beklenemez. Bu rapor bir kamu otoritesince düzenlenmemiş, özel kurum ve kuruluşlara bu tespit yaptırılmışsa dava açılırken elbette bu rapor delil olarak kullanılabilecektir ancak yargılama sürecinde ilgili mahkemesince de mutlaka bu hususta ayrıca rapor aldırılacaktır.
Öte yandan bu soruya verilecek yanıt, kiraya verenin yakın tarihte deprem görmüş bir bölgede ikamet edip etmemesiyle de yakından ilgilidir. Yargıtay, kararlarında; devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç, tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyacın da tahliye nedeni olarak kabul edilemeyeceğini vurgulamıştır. Söz gelimi, 6 Şubat ve devamındaki tarihlerde Kahramanmaraş bölgesinde bulunan konutu yıkılmasa da kişi, depremin kendisinde yarattığı haklı korkuyla ihtiyacının varlığını ileri sürerek ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesinin sonlandırılmasını isteyebilecektir. Ancak Konya-Karaman bölgesinde ikamet eden kiraya verenin, fay hatlarına nispeten daha uzak bir konumda yer aldığından, deprem tehlikesi nedeniyle eski konutundan çıkmak zorunda olduğunu iddia etmesinin, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının samimi olma, gerçek olma, zorunlu olma ölçütleri karşısında dikkate alınmama olasılığı yüksektir.
Yukarıda birkaç örnekleme üzerinden konuya dair değerlendirmelerde bulunmaya çalışsak da belirtmemiz gerekir ki; konu daha bütüncül bir bakışla ele alınmalıdır. Evin eski/ yeni olması, fay hattına yakınlık/uzaklık ihtiyacın varlığı ya da yokluğu için tek başına gerekçe olamayabilecektir. Mahkemeler; samimi, zorunlu ve gerçek olma ölçütlerinin somut olayda varlığını araştırırken; kiraya veren ile kiracının ilişkisine, kiraya verenin davanın açılmasından yakın bir zaman önce kira bedeline zam talebinde bulunup bulunmadığına, kiracının kira bedeline istenilen ölçüde zam yapıp yapmadığına, kiralananın davaya yakın bir tarihte satışa çıkarılıp çıkarılmadığına, bölgede ileride öngörülen deprem tehlikesinin zamansal anlamda yakınlığına, kiraya verenin konutunun bulunduğu zeminin yapısına, kiralananın ne ölçüde depreme dayanıklı olduğuna bakarak ve en nihayetinde bilirkişi mağrifetiyle ileri sürülen iddiaların gerçekliğini değerlendirerek sonuca varacaktır.
UYARI: Bu yazı genel bilgilendirme niteliği taşır, her bir somut olay kendine özgü bir inceleme gerektirdiğinden bir avukata danışmanız tavsiye edilir.
